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﹥ 鄉村振興戰略下農業+地產的三種發展模式

鄉村振興戰略下農業+地產的三種發展模式

近年來,在連續的中央一號文件和鄉村振興戰略規劃的引領下,從傳統農莊到共享農莊,從農業園區到田園綜合體,社會資本下沉到鄉村建設的趨勢越發明顯,也催生了多樣化的農業產業載體形式。2018年發布的《鄉村振興戰略規劃(2018-2022年)》更是一個里程碑事件,不斷釋放政策紅利,推動農業創新發展。在這樣的大背景下,碧桂園、保利、萬科、華潤等地產大佬創新“農業+地產”新模式。

農業+地產

一、農業+社區:社群交流共享、健康生活的綠色家園

農業+社區

地產商將農業引入社區,把農業與日常生活深度結合,社區農園成為主要產品模式。社區居民在日常生活及周末可以在社區里租賃屬于自己的一方農田,參與農業耕種,收獲果實,并加入各種農業主題社群活動,一方面提高了居民的生活品質,獲得了健康的農產品,另一方面也創新了社群交流共享的空間,拉近了城市人與人、人與田園的距離,實現了都市人歸園田居的美好憧憬。

社區農業有四大特點,一是選址通常在高檔住宅社區,客群定位在追求健康生活、品質生活的高端人群、青少年群體、慕名而來的游客等;二是在功能業態上,除了田園種植體驗,還包括青少年自科普教育、社區交流活動、農產品供應等;三是在盈利上,它作為住宅的增值配套,帶來更多的是銷售的帶動和物業的增值,此外,盈利還來自特色餐飲、農產品銷售、農田租賃等;四是在開發運營上,由地產商和農業服務公司共同開發,日常運營由雇傭的農民或農業服務公司進行管理維護。

二、農業+都市:鋼筋水泥叢林中的城市綠洲

農業+都市

城市中商業購物中心和寫字樓的遍地開花,千篇一律使得競爭加劇,地產商們也急于尋找新的創新點來破局,嫁接農業成為一種時下熱門的新方式。都市農場在區位上大多位于城市中心區域,以農耕體驗、休閑觀光、科普休閑、親子互動為主要功能,地產商們利用屋頂和低效物業空間,在城市商業和辦公上疊加農業功能,引入迷你農田、菜園、動物園等,給城市人打造了一處“田園烏托邦”。

在發展模式上,商業農場和白領農園成為主流,商業農場是“商業購物中心+農業”的創新,它把田園體驗帶進商業購物中心,有效利用其流量發掘出新的盈利點;白領農園是“寫字樓+農業”的創新,寫字樓中的迷你農場使白領在田園體驗中放松,提升了辦公體驗。

在開發運營上,商業農場分為兩種,一種是自主投資運營,如華潤屋頂農場;另一種是由第三方企業投資運營,如成都夢天空農場。 白領農園因為更多關注給辦公物業帶來潛在效益而不考慮盈利,大多自主運營或自主投資委托運營,如日本Pasona都市農場、天津于家堡雙創大廈頂樓農場。

在功能業態上,商業農場以有機種植園、健康餐廳、農產品零售商鋪、手工作坊、寵物樂園、娛樂設施等為主,白領農園功能聚焦在有機種植、健康餐飲和零售。

在盈利模式上,商業農場通過健康餐飲、有機農產品銷售、農業體驗創收,另外綠色屋頂也實現了節能減排;而白領農園一般不考慮經濟盈利,但其帶來的辦公環境提升等潛在效益成為物業增值利器。

三、農業+小鎮:三生融合、鄉村新型產業發展的魅力田園

農業+小鎮

“農業+小鎮”是農業在村鎮的發展模式,是政策創新、模式創新、科技創新、業態創新的熱點,在這種模式下,通常作為統籌開發的主體,負責開發、招商和項目的統籌運營,金融機構、農業公司、村集體組織、酒店運營管理企業、文化旅游企業等作為資源合作方共同參與運營,共享收益。

地產商在產業地產業務擴張上乘國家鄉村振興戰略之勢頭,探索“農業+小鎮”的發展模式,田園綜合體成為熱點詞匯,它的五大特點,使其成為華潤置地、藍城、萬科、協信等重點介入深耕的“香餑餑”,它既能解決政府的農業發展、農村建設、農民生活問題,也能滿足地產商業務擴展、分散風險、政策扶持、開發收益的需求。

在政策上,田園綜合體可與鄉村振興、特色小鎮、農業科技創新、土地流轉等國家熱點政策掛鉤,是多方政策重點傾斜的政策洼地,地產商得以獲得各項政策支持來推動保障開發。

在功能業態上,集合農業種植生產、農業科創研發、農產品交易流通、農業休閑旅游、農業創意文化、田園居住生活等多個功能于一體,強調生產、生活、生態業態的科學配比,地產商得以在“賣房子”和“做產業”上合理平衡。

在開發運營上,一般由一個主體全面統籌,采取區域綜合開發的模式分期滾動開發,并招引整合農業科技企業、農業服務企業、科技服務企業、文化創意企業、其他地產商等多方資源共同運營其中的單個項目,分散風險、共享收益。

在項目選址上,重點選擇位于中心城市周邊,區位交通便利、旅游資源豐富、生產資源豐富、農業基礎好的地區,一方面可以依托中心城市的人口集聚力帶來消費人群,另一方面能依托設施配套優勢有效調動區域產業資源集聚,推動項目發展。

在客群定位上,招引以農業科技企業、創業創新企業、科研機構、配套服務企業在內的產業客群,吸引游客等消費客群兩大類客群,真正形成產業效應,集聚人口和產業主體。